DerMakler Недвижимость в Германии

Лондон является особенным городом, символом изысканности, респектабельности и хорошего вкуса. Это строгий город, даже малость чопорный, но при этом демократичный. И даже на сегодняшний день, во время экономических потрясений, спрос на недвижимость здесь высок, притом как среди инвесторов, так и среди тех, кто находится в поиске жилья для собственного проживания.

Среди россиян Лондон в первую очередь вызывает ассоциации с облаками и туманами. И на самом деле там мало солнечных дней, но и осадков не так много, а средняя температура воздуха даже в январе не бывает ниже нуля – в нашей столице определенно не лучше. По насыщенности культурной жизни столице нашей родины Лондон не уступает. Тут имеется множество сотен выставочных и концертных залов, театров и галерей, музеев (известные во всем мире Собор святого Павла, Тауэр, Биг-Бен, Вестминстерское аббатство, Ковент-Гарден). Лондон утопает в зелени просторных садов и парков.

К тому же Лондон является кладезю идей и возможностей для музыкантов, художников, архитекторов, фотографов, модельеров и иных представителей творческих профессий, недаром он стал выбором в качестве постоянного места жительства для стольких мировых звезд музыки, сцены и кино. Более того, Лондон – это важнейший финансовый и экономический центр мира. Здесь находятся штаб-квартиры и представительства крупнейших банков, страховых и управляющих компаний, инвестиционных фондов и Лондонская фондовая биржа. Тут располагается и крупнейший в стране университет, с обучающимися там 125 тысячами студентов, а так же сотня-другая институтов, колледжей и частных школ.

Разумеется, жить в таком разностороннем, динамичном, ухоженном и экономически развитом городе очень престижно и интересно, а иметь в Лондоне недвижимость – несомненно, признак хорошего вкуса. Кроме того, мегаполис привлекает большое количество туристов, бизнесменов, студентов и британских провинциалов, которые приезжают в столицу ради заработка или карьеры, в связи с чем сдача в аренду жилья здесь всегда выгодна.

Рост цен
В период с 2007-го года по первое полугодие 2008 года , еще до наступления мирового финансового кризиса, Лондон числился в числе самых дорогих городов мира наряду с Нью-Йорком, Монако и Москвой. Но кризис не обошел стороной и рынок лондонской недвижимости. Специалисты сходятся во мнении, что с конца 2007 года (момента пика) к нынешней весне цены упали на 15–17%.

Генеральный директор Юлия Эпова (компания Estate Elite) уточняет, что при этом за последнее десятилетие они успели вырасти почти в два раза. Директор департамента зарубежных инвестиций Игорь Индриксонс (компания IntermarkSavills) подтверждает, что указанное падение цен относительно Лондона – скорее хороший показатель. В Англии экономика очень глобализована, в связи с чем ожидалось, что относительно цен на недвижимость здесь  ждет падение, подобное США, но этого не произошло.

И этому несколько причин. Во-первых, нынче инвесторы из России, США и Западной Европы очень заинтересовались лондонским жильем, которые спешили, чтобы успеть  воспользоваться хорошими предложениями и скидками от застройщиков, и слабым курсом фунта относительно евро и доллара. Со слов начальника отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, цены весной 2009 года на квартиры в Лондоне в долларах упали на 50% по сравнению с 2007 годом из-за ослабления фунта.

В связи с этим сформировался устойчивый спрос. Во-вторых, в Лондоне, как и во всей Англии, количество выданных высокорисковых кредитов было невелико. В-третьих, правительство оказывало содействие тому, чтобы между банками и заемщиками велись переговоры и займы банками деструктурировались, а не отбирались за неуплату квартиры и дома. Оттого волна дешевого жилья, которая ожидалась, не захлестнула рынок, и образовался дефицит предложения, способствующий первичному росту цен, при существующем интересе к недвижимости Лондона.

Стимулом дальнейшего роста были неугасающий интерес инвесторов и финансовая правительственная политика относительно снижения процентной ставки, вследствие чего ипотечные кредиты стали более доступными. На сегодняшний день средняя ипотечная ставка равна примерно 3,95–4,45% и зависит от размера первоначального взноса и надежности клиента. Тем не менее, до этого кредит можно было взять на 95% от стоимости жилья, теперь же максимум на 70%.

В настоящее время о росте можно говорить смело. Согласно данным правительства, с начала года, не учитывая фактор сезонности, цены поднялись на 6–7%. Юлия Эпова говорит, что согласно данным Королевского института инженеров-оценщиков недвижимости, с мая по сентябрь прошлого года цены по всей Англии выросли в среднем на 6%. На сегодня всего на 4-7% цены ниже по сравнению с уровнем годичной давности. В последние 4 месяца они только увеличивались (с июля 2007 года это самые высокие показатели). К примеру, еще в сентябре – на 1,2%, в октябре – на 2,1%.

Максимально вероятно, что стоимость на недвижимость будет увеличиваться и далее. Игорь Индриксонс сообщает, что свидетельствует об этом тот факт, что коммерческая недвижимость в Лондоне дорожает, следовательно, производство и бизнес восстанавливаются, что неизменно ведет к увеличению доходов населения и спроса на недвижимость. Более того, свидетельство статистики таково, что с начала этого года число заявок на покупку лондонских объектов превышает количество заявок на продажу, а в случае, когда спрос больше предложения, цена растет. В итоге, сейчас для тех, кто не приобрел жилье в Лондоне, настало время вставать в очередь.

Инвестиции
Невзирая на все сказанное выше, большого роста цен на рынке Лондона в ближайшее время ждать не стоит, специалисты пока говорят лишь о 3-4%, больший рост возможен только после 2011 года. В связи с этим рассчитывать на большую прибыль от перепродажи недвижимости видится возможным лишь  в долгосрочной и среднесрочной перспективе. Елена Юргенева говорит, что элитное жилье центрального Лондона с точки зрения долгосрочных инвестиций им представляется наиболее привлекательным. И продолжает, что по их прогнозам, оно будет лидером по темпам восстановления рынка Великобритании. Но ради получения прибыли в данное время лучше ориентироваться на доходы от аренды недвижимости. Игорь Индриксонс сообщает, что в плане аренды рынок Лондона, очевидно, самый ликвидный – примерно 60% жилья арендуется, от чего можно получать порядка 5% в год.

Ради инвестиций с целью получения от аренды неплохим вариантом будет квартира, расположенная в западном, восточном и центральном Лондоне при чем особой роли не играет район или административный округ, лишь бы жилье располагалось не дальше второй зоны метро. Со слов Юлии Эповой, хорошо сдаются в аренду квартиры в районах с развитой инфраструктурой, наиболее популярны жилые комплексы, выстроенные вдоль реки или вблизи парка, и одновременно недалеко от станции метро.

Если Вы рассчитываете на обширный круг потенциальных арендаторов и сокращение срока экспонирования объекта, то наилучшим вариантом будет приобретение недвижимости в демократичных районах, к примеру, в Ислингтоне, либо в Kлапаме (SW9). Выгоднее сдается бюджетное жилье ( с одной-двумя спальнями), обставленное мебелью и техникой вблизи метро. Апартаменты с одной спальней в Клапаме (примерно 60-70 кв.метров) можно купить за 330-350 тысяч евро. Но довольно-таки легко в Лондоне сдать внаем и крайне дорогое жилье, расположенное в центральных районах, так как сюда съезжаются банкиры и бизнесмены со всего мира, готовые арендовать апартаменты за 4–5 тысяч фунтов в неделю.

Более того, большой популярностью в Лондоне пользуется найм жилья сообща, часто одну многокомнатную квартиру снимают два-три жильца (чаще всего, это однокурсники, приятели или сотрудники одной фирмы), в связи с чем на рынке аренды ликвидно жилье, с двумя-тремя одинаковыми по площади спальнями, так как все арендаторы хотят быть в одинаковых условиях. Аналогичная квартира, к примеру, в Клапаме стоит порядка 350–400 тысяч евро. При хорошем капитале возможно вложение средств в целый многоквартирный доходный дом с подобными квартирами, но тогда необходимо быть готовым к тому, что придется оформлять множество документов – договор аренды жилье надо будет заключать в отдельности с каждым арендатором.

Еще одним выгодным вложением средств является покупка апартаментов в будущих апарт-отелях, которые можно будет выгодно сдавать управляющей компании. При выборе подобных проектов необходимо ориентироваться на центральные районы, которые наиболее популярны среди туристов. На данный момент времени, к примеру, есть возможность приобрести апартаменты к апарт-отеле Westminster Bridge Park Plaza. Находится он напротив Парламента и Биг-Бена, из его окон открываются прекрасные виды на Темзу и город. Подобный отель никогда не будет пустовать,  в связи с чем управляющая компания дает гарантии ежегодного дохода в 6%, а прибыль от  этого объекта, которая прогнозируется, составляет 20% годовых. В 350 тысяч евро в этом отеле обойдется студио.

Дом для проживания
При желании не только получать доход от недвижимости в Лондоне, но и проживать здесь, то при выборе жилья большое значение имеет бюджет и личные предпочтения, но, во всяком случае, необходимо покупать недвижимость лишь в ухоженных, чистых и безопасных районах с хорошей инфраструктурой. Юлия Эпова уточняет, что в Лондоне традиционно такими районами принято считать центральный, западный и юго-западный. Имеются неплохие районы и на севере Лондона, к примеру Свис Коттэдж или Хамстэд, на северо-востоке же больше сосредоточено бедных кварталов с населением многих национальностей, в которых уровень преступности выше.

Согласно статистике, российских покупателей чаще всего интересует элитная дорогая недвижимость Лондона. Им можно порекомендовать апартаменты в районах Челси, Кенсингтон, Белгравия, Мэйфэр и Найтсбридж. Эти центральные районы  (так называемые, prime-center London) являются самыми престижными, и, безусловно, самыми дорогими. Менеджер по работе с клиентами Ирина Зонабенд (отдел зарубежной недвижимости IntermarkSavills) сообщает, что живут здесь очень состоятельные люди, и располагаются самые дорогие бутики и рестораны. Уровень цен очень высок – цена одного кв.метра в одних из лучших домов может достигать до 60 тысяч фунтов. Более того, в третьем квартале прошлого года цены еще увеличились в среднем еще на 4% в сравнение с нижней точкой падения. На сегодня, типичные апартаменты в новом жилом комплексе в Челси, площадью 57 кв.метров и с одной спальней, стоят порядка 730–750 тысяч евро. Роскошные же апартаменты в таунхаусе (Кенсингтон) с 3-мя спальнями, 2-мя ванными комнатами, мебелью и отделкой, общей площадью 162 кв.метра оцениваются в среднем в 1,8 млн.евро. личный дом с шестью комнатами (три из них спальни) общей площадью 295 кв.метров выставлен на продажу в Белгравии и стоит 8,84 млн.евро.

Кроме районов, указанных выше, довольно комфортным и престижным считается Central Лондона (Патнея, Ричмонд, Фулхем, Ноттингхилль, Холонд-Парк и прочие). Ирина Зонабенд говорит, что здесь множество зелени  и парков, в этих районах хорошее транспортное сообщение с центром. Проживают тут, преимущественно, люди семейные. Цены здесь значительно ниже цен prime-center London, но только в третьем квартале прошлого года они увеличились на 8%. А Игорь Индриксонс выделяет Ричмонд, который отличается транспортной доступностью, хорошей инфраструктурой и громадным парком, где гуляют дикие животные. Дом с девятью комнатами (из них 4 – это спальни) в этом районе площадью 457 кв.метров стоит порядка 5,7 млн.евро. квартира же в Ноттингхилле с одной спальней обойдется в 550 тысяч фунтов.

При ограничении бюджета в 300-500 тысяч фунтов, лучше всего выбрать жилье в районах Ислингтон, Kлапам, Далвиг, Чезик и прочих. В Клапаме, который расположен на станции метро Stockwell (12 минут до центра на метро) вблизи садов Albert Square и Durand Gardens, где расположено много новых жилых комплексов и таунхаусов, баров, ресторанов, модных кафе, магазинов и частная школа (одна из лучших), студио, площадью 53 кв.метров, стоит 300 тысяч евро. Квартира в более удаленных районах от центра, площадью примерно 75 кв.метров с двумя спальнями, стоит порядка 350–450 тысяч евро.

В Лондоне имеется недвижимость разного рода, но присматриваться к апартаментам в стоящих районах имеет смысл, имея сумму хотя бы равную 100 тысячам евро и обладая безупречными данными, дабы оформить ипотеку. Недвижимость в Лондоне была, есть и, вероятно, останется, чуть ли не самой дорогой в мире, невзирая на всевозможные финансовые потрясения.