DerMakler Недвижимость в Германии

Студенческое жилье является одним из немногих видов недвижимости, которые продолжают процветать в период рецессии. Наряду с этим, даже во времена стабильности оно является для инвесторов гарантией дохода, а для покупателей – максимумом полезности жилой площади.

Студенческое – это недорогое жилье, которое арендуется либо покупается в городах с большим сосредоточением высших учебных заведений, так как, собственно, там и проживает наибольшее количество студентов. Для приобретения недвижимости такого рода, могут быть две разные цели – покупка для будущей сдачи в аренду (в качестве инвестиции) и для собственного проживания. Часто присутствует смешанный вариант, когда студент покупает многокомнатную квартиру, в одной из комнат которой он проживает сам, а другие сдает в аренду ради получения дохода, который он может направлять, к примеру, на погашение процентных ставок по ипотеке.

За последнее время покупка студенческого жилья ради личного пользования стало еще более популярным (в 2009 году в России оно увеличилось на 10%), и, согласно данных агентства Gordon Rock, составило порядка 50% общей структуре спроса относительно этого типа недвижимости.
Значительным фактором тут является относительно низкая его стоимость. К примеру, в Восточной Германии, оборудованную студенческую квартиру можно купить за цену от 18 тысяч евро. Приобретение с целью вложений инвестиций стало еще более распространенным явлением – активность россиян в прошлом году в этом направлении  увеличилась на 70%. Согласно данным Gordon Rock, россияне обычно рассматривают варианты стоимостью от 200 тысяч евро с целью последующей сдачи в найм и получения стабильной прибыли. Как правило, приобретают они блоки из 6-ти и более квартир. К тому же, среди россиян, популярны дома, строящиеся специально в студенческих городах и имеющие от пяти комнат. Существуют, так сказать, и портфельные инвесторы. Ради минимизации рисков они набирают студенческое жилье в различных городах (так называемый портфель), с разной доходностью и разного типа.

Особенным видом студенческого жилья являются резиденции, которые предназначены специально для проживания учащихся. Как правило, расположены они вблизи учебного заведения и оснащены всем, что необходимо – спортзал, столовая, читальный и компьютерный зал, прачечная и прочее. В данный тип недвижимости вкладывают инвестиции, преимущественно, зарубежные фонды. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость (компания IntermarkSavills) Игорь Индриксонс поясняет, что обусловлено это тем, что подобные вложения требуют большого профессионализма. Эксперт поясняет, что непрофессионалу лучше не браться за подобный бизнес. Студенты – это преимущественно молодые люди, устраивающие часто вечеринки, в связи с чем в студенческой недвижимости должно быть многое предусмотрено: пожарная безопасность, охрана и прочее. Естественно, что порядка 99% инвесторов, которые вкладывают свои средства в жилье такого рода – это фонды. Притом они строят, а не покупают. У студенческого жилья имеется существенная особенность – здесь от арендатора не требуется кредитная история (в отличие от аренды квартиры). Гарантией является депозит. Более того, у студента есть право оплатить только 10 учебных месяцев, а не 12, как при аренде обычного жилья

Прибегающие к смешанному типу покупки студенческого жилья, становятся и покупателями, и инвесторами одновременно. По причине кризиса условия кредитования за рубежом ужесточились. Отныне у покупателя должно быть в наличии собственных средств не 10-15%, как ранее, а 50-60%. Тем не менее, в подобном случае снижение финансовой активности может быть на руку. К примеру, сейчас в Великобритании очень низкая ставка рефинансирования ЦБ, и, соответственно, низкие ставки по ипотечным кредитам. При помощи ипотеки можно купить квартиру с несколькими спальнями (скажем, с 3-мя в Бирмингеме за 140 тысяч фунтов/161400 евро). Вдобавок, в последующем, эти две спальни можно сдать в аренду, которая студенту-инвестору будет приносить ежемесячно доход в 450 фунтов/520 евро, и будет покрывать по ипотечному кредиту выплату процентов. Т.о., студент живет у себя в квартире и за аренду не платит.

Фас и профиль
Типичное студенческое жилье выглядит так: комната на одного или двух человек, небольшая кухня (либо общая на блок), ванная, проведенный Интернет и кабельное телевидение. Частные инвесторы должны учитывать, что студенту не так важно далеко или близко от учебного заведения расположено жилье, если это сказывается на стоимости аренды. В связи с этим, не стоит переплачивать за близкое расположение к зданию университета в случае, когда Вы приобретаете объект ради последующей ее сдачи в аренду именно студентам.

Значительной особенностью студенческой недвижимости считается его стандартность. Игорь Индриксонс подчеркивает, что основные параметры подобной недвижимости схожи для многих стран. Еще одним качеством такого жилья, как отмечает эксперт, является доходность с кв.метра. Студенческая недвижимость при своей компактности является абсолютным лидером по степени использования площади.

Низкая волатильность, с точки зрения экспертов, является одной из основных особенностей студенческой недвижимости, так как учиться люди не перестанут никогда. Кроме того, доходность ее даже растет во время кризиса, потому что многие люди используют такой неблагоприятный период для карьеры для получения второго высшего образования, MBA или PHD. По данным компании Gordon Rock, в нынешнюю рецессию ставки аренды на студенческое жилье не подверглись серьезной корректировке, тогда, как ставки аренды по другим типам жилья снизились.

Кроме того, доходность студенческой недвижимости в этот период возросла. Доходы от сдачи студенческого жилья примерно на 25% выше, чем от аренды стандартного жилья. Средняя доходность студенческой недвижимости колеблется от 5 до 12% годовых (зависит от страны и города). Более  того, ликвидность подобных объектов – на рынке одна из самых высоких. Скажем, по данным исследования Gordon Rock, доходность такого типа жилья во Франции составляет5%, в Чехии и Великобритании – 6%, в США –7%, в Германии – 9%.

Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock, говорит, что рынок студенческого зарубежного жилья растет, вопреки мировому финансовому кризису. Наибольшей активностью роста спроса на нее среди россиян наблюдается в сегменте инвестиционных покупок. Инвесторы из России на рынке студенческой недвижимости проявляют большую активность, где доходность довольно-таки высокая, и, самое основное, предсказуемая. Во времена, когда работы нет, многие выбирают учебу в качестве способа переждать кризис и повысить свою квалификацию. И продолжает, что в связи с этим спрос на студенческое жилье стабилен, и по их прогнозам в ближайшие два-три года он только продолжит свой рост.

Германия является не только лидером по доходности, но и по популярности среди россиян – 30% запросов на приобретение студенческой недвижимости приходится именно на нее. Определяющими факторами тут являются бесплатное высшее образование в стране и невысокая стоимость недвижимости подобного рода. Следующей в рейтинге выступает Великобритания – 20% от количества запросов. У США третье место – 15%, далее Франция – 10% и замыкает пятерку Чехия – 5%. 20% на приобретение студенческой недвижимости приходится на другие страны.

Настоящее и будущее
Компания Knight Frank в своем последнем отчете берет пример Великобритании за основу для анализа ситуации, происходящей мировом рынке студенческой недвижимости. Средний рост на рынке аренды за последние шесть лет составил 5% и 0,6 – на рынке коммерческой недвижимости. Притом британских ключевых студенческих городках за последний год рост аренды был еще больше: в Ливерпуле, Лидсе и Бристоле – 13%, 12% –в Ноттингеме, в Лейчестере и Кардиффе – 11%, в Бирмингеме и Эдинбурге – 10%, в Манчестере – 9% и в Ньюкасле – 7%.

Суть в том, что на британском рынке студенческой недвижимости спрос постоянно растет. Особенным не станет и будущий академический год 2010-2011. При чем, количество предложений ограничено, это и является ключевым фактором увеличения стоимости аренды. Нужно отметить, что последние годы число студентов в Великобритании увеличилось в значительной степени – с 1,8млн. человек на 1996–1997 год до 2,4 млн. на 2009-2010 (в среднем годовой рост равен 2,5%). В 2009 году в резиденциях основных студенческих городков ни одна комната не пустовала.

Руководитель отдела зарубежной недвижимости Елена Юргенева (Knight Frank) поясняет, что прогноз на будущее, на основании текущих рыночных показателей, должен быть лишь позитивным, в особенности, для инвесторов. С учетом ограничения предложений на фоне постоянно растущим спроса, которые арендные ставки толкают вверх, недостатка финансирования для нового строительства, можно сделать вывод, что ставки в ближайшем будущем продолжат расти. Стало быть, в Великобритании намечается высокий спрос на объекты студенческой недвижимости высокого качества, открывающий для частных инвесторов массу возможностей.

Мнение специалистов Knight Frank сводится к тому, что недвижимость становится более перспективным и весомым и элементом инвестиционного рынка. Она дает инвесторам гарантии стабильности и роста их доходов, являясь чуть ли не самым защищенных от кризиса и доходных видов жилья. При чем, чем масштаб инвестирования больше, тем требуется больший профессионализм от предпринимателя, дабы защитить собственный бизнес от возможных рисков. Таким образом, опираясь на объективные реалии, возможно отметить, что рынку студенческого жилья на сегодняшний день как инвесторов, так и покупателей есть чем порадовать и удивить, в первую очередь, ростом арендных ставок и беспрецедентно низкими ценами. Тем не менее, благодарить студентов тоже есть за что – за стремление к знаниям и, как результат, высокий спрос на аренду.